Hierbij presenteren wij u de Intrinsieke Waarde van Woon-Winkel Fonds per ultimo 2016.
Overzicht van de Intrinsieke Waarde per Participatie:
Intrinsieke Waarde per 31 december 2015 € 38,03
Intrinsieke Waarde per 31 december 2016 € 43,43
Netto resultaat
Het jaar 2016 is afgesloten met een positief direct resultaat van € 2.188.644 t.o.v. € 1.727.382 in 2015. In 2016 was er een verbetering zichtbaar in het economische klimaat, waardoor de afwaardering op de gehele vastgoedportefeuille van € 69,8 miljoen teruggelopen is tot € 0,5 miljoen tegen over een afwaardering in 2015 van € 0,9 miljoen.
De herwaardering van € 501.401 negatief is op te splitsen in € 2.853.294 positief en € 3.354.695 negatief. Gelet op het positieve directe resultaat ad € 2.188.644 komt het nettoresultaat op € 1.687.243 positief uit.
Het grootste deel van de positieve herwaardering komt dit jaar voor rekening van de woningen (Willemstraat en Graaf Janstraat te Zoetermeer, Witte de Withlaan te Voorschoten, Martin Luther Kinglaan te Diemen, De Leien te Apeldoorn, Jacob Catsstraat en de Zwart Janstraat in Rotterdam en de Edward Jennerstraat te Haarlem). Daarnaast steeg de waarde van het complex in Son & Breugel alsmede de twee panden in Amsterdam. Het grootste deel van de negatieve herwaardering komt voor rekening van de winkels (Venlo, Hilversum, Dordrecht, Rotterdam en de Spar in Nieuw Weerdinge), maar ook de woningen in Etten-Leur.
Loan-To-Value
Net als voorgaande jaren was de uitdaging voor Woon-Winkel Fonds het verlagen van de leverage. Met de financiers is een LTV per ultimo 2018 van 70% afgesproken. Voor ultimo 2016 gold een LTV van 82%. Hieraan is voldaan.
Emissie 2017
De Beheerder is niet voornemens om in de jaarvergadering 2017, die gepland staat op 20 april 2017, een Emissie voor te stellen. Daartoe ontbreekt het aan voldoende duidelijkheid betreffende herstructurering en herfinanciering.
Interne verhandelbaarheid
Van de belastingdienst heeft de Beheerder inmiddels toestemming om onderlinge verhandelbaarheid mogelijk te maken. Voorwaarden hiervoor zijn dat alle Participanten toestemming geven.
De betrokkenheid van de Beheerder bij de transactie beperkt zich tot het aanmelden van Participaties die aangeboden worden bij alle Participanten via een platvorm op de website. Als er Participaties verhandeld gaan worden zal dit op hetzelfde platvorm bekend gemaakt worden, waarbij de Participanten een periode van 4 weken hebben om eventueel bezwaar aan te tekenen. Blijft bezwaar uit dan kan de transactie doorgang vinden. In de jaarvergadering van 20 april 2017 zal dit verder gepresenteerd worden.
Herstructurering Fonds
In de jaarvergadering van 20 april 2016 hebben de Participanten unaniem gekozen voor een onderzoek naar een herstructurering dan wel herfinanciering van Woon-Winkel Fonds. Deze beslissing was ingegeven door de wens van de Participanten en de Beheerder dat Woon-Winkel Fonds zo snel mogelijk weer een “genormaliseerd” fonds zou worden (aankopen van vastgoed kunnen doen, uitkeringen aan de Participanten doen en waar toe- en uittreding mogelijk is).
De Beheerder heeft een voorstel liggen bij diverse financiers, maar heeft vooralsnog geen bindende afspraken gemaakt. In de jaarvergadering zult u nader geïnformeerd worden.
Uitschrijven van een Obligatielening
De Beheerder overweegt in 2017 een Obligatielening uit te schrijven. De opbrengst kan aangewend worden voor nieuwe aankopen en versterking van de balans. De Beheerder zal u daar in een later stadium over informeren.
Vooruitzichten 2017
Gelet op het bovenstaande verwacht de Beheerder een positief operationeel resultaat ad € 2.000.000 exclusief eventuele verkoopwinsten en exclusief resultaat herwaardering. Over de waardering in 2017 van de portefeuille kan de Beheerder geen prognose geven.
In de jaarvergadering op 20 april 2017 zal op voorgaande informatie uitgebreid worden ingegaan.
