Op www.woonwinkelfonds.nl/verbouwing kunt u de verbouwing volgen. Hier zullen met regelmaat foto’s van de werkzaamheden worden geplaatst.
Meerdere malen hebben wij gesproken over een verbouwing van Prénatal in Utrecht. In eerste instantie ging dit niet door, inmiddels wil Prénatal nog dit jaar openen in een geheel verbouwde vestiging conform hun nieuwe huisstijl. Momenteel is Prénatal gevestigd op een vervangende locatie en zijn wij begonnen met de bouwwerkzaamheden. Het oude pand is reeds grotendeels gesloopt en de huurder van de eerste verdieping heeft zich gevestigd in het deel van het pand dat blijft bestaan.
Doordat wij de voorgevel van de nieuwbouw iets naar achteren zetten wordt er extra ruimte voor het pand gecreëerd. Deze ruimte wordt gebruikt voor extra parkeerplaatsen. Dat is niet alleen een vereiste van Prénatal, maar een must voor deze locatie.
De totale hoogte van het nieuwe pand wordt fors verhoogd waardoor de winkelbeleving sterk verbetert. In de bestaande situatie lag het plafond dermate laag dat de winkel door het winkelend publiek als krap werd ervaren. Er zal geen partij meer te vinden zijn die genoegen neemt met een dergelijke lage plafondhoogte, dus met deze verhoging hebben wij niet alleen Prénatal als huurder behouden maar tevens is het pand toekomstbestendiger gemaakt.
Bij deze verbouwing is er voor gekozen om de vloer op de begane grond en de achtergevel te laten staan. Het dak en de verdiepingsvloer worden volledig gesloopt en er komt een moderne voorgevel in. Met Prénatal is er een nieuw contract gesloten.
De waarde van het pand is eind 2014 getaxeerd op € 2.850.000. Indien wij deze verbouwing niet zouden uitvoeren dan zou de waarde dalen naar € 2.300.000. De waarde na verbouwing en het sluiten van nieuwe huurcontracten ligt naar schatting rond € 4.030.000. De kosten voor deze verbouwing bedragen ongeveer € 1.250.000, er wordt dus waarde op deze locatie toegevoegd.
De huidige LTV van dit complex bedraagt momenteel 112%, waarbij deze zal stijgen naar 139% op het moment dat de verbouwing niet zou zijn uitgevoerd. Dit wordt veroorzaakt door lagere huren in de toekomst, omdat het pand zwaar gedateerd was. Na verbouwing met nieuw gesloten langjarige huurcontracten en met verhoging van de hypotheek met € 825.000 zal de LTV op 99,6% uitkomen. Met de meerhuur van € 55.000 uit de nieuwe huurcontracten kan extra afgelost worden waardoor de LTV in de komende vijf jaar kan zakken naar 80%. De Beheerder denkt hierdoor waarde aan het complex toe te voegen, het casco is up to date en de netto huuropbrengsten zijn op peil.
